1998年住房制度改革是中国房地产行业的一道“坎”，2008年可能是中国房地产行业的又一道“坎”。正如温家宝总理在2008年3月18日答记者问时说：“今年恐怕是中国经济最困难的一年。”同样，2008年中国房地产公司将面临前所未有的困难和挑战，而且可能面临1998年住房改革以来最大的困难局面。

　　2008年房地产行业的政策困境

　　首先是紧缩的货币政策对供求关系的影响。

　　目前央行的紧缩货币政策既包括过去一直在使用的利率和准备金政策，也包括从去年四季度以来强力推行的贷款总额控制，以及抑制第二套房购买等需求方面的控制。为抑制通货膨胀和防止经济过快增长等原因，央行对于紧缩货币政策“空前”地强有力执行，对于房地产行业尤其严格。

　　从境内外地区紧缩货币政策实施的效果看，紧缩货币政策将直接影响房屋供求关系，使得需求减少同时供给增加。这是因为，一方面它直接可以抑制各类投资者购房的需求，包括正常需求、投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买需求；另一方面它可以迫使房地产商尽快开盘，尤其迫使一些大开发商为加速资金周转，尽快低价开盘，客观上可能造成部分地区供大于求的局面。而且，由于中国存在并逐渐严格执行的对于已经出让土地“限期开发”的特殊规定，而大的地产公司尤其上市公司均不会公然违反此规定，于是在购买土地以后，地产公司的建造成本在未来几年也基本固定，为尽快回收现金规避风险，地产公司将可能加快资产周转，进一步加深部分地区供过于求的局面。

　　需求的减少和供给的增加，促使房屋的价格和成交量在新的水平取得平衡，就出现了成交价格和成交量双双下降的情况。供需之间的差别需要价格的变动来调节，这将导致房地产价格的调整。但是由于价格调整的时间可能持续较长，这会导致房屋的销售量出现下滑，直到需求上升，供给下降，两者达到新的平衡。

　　其次是政府明确提出的社会保障房制度对于行业游戏规则的重大冲击。

　　分析一下1997年的房地产业市场，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市场是从1998年住房制度改革以后转变的。现在是商品房占到了92%到93%的比例，还有不到10%搞福利分房和微利房的政策。再分析目前约17个省会城市公布的未来两年目标，2008和2009年这些城市提供的社会保障房面积平均占当年全部新建房屋建筑面积的16%和20%，而且政府已经明确提出要尽快提升到30%比例以上，保障房供应的大幅提升将可能改变房地产行业从1998年住房制度改革以来建立的游戏规则。

　　困境中的生存与发展

　　面对前所未有的紧缩货币政策和游戏规则的改变，面对严峻的挑战，在当前的客观情况下，房地产企业如何生存和发展？笔者认为，最重要的是提高企业的核心竞争力，保持企业的持续增长。

　　(一)保证持续增长是企业需要持续关注的问题

　　持续增长是“非常可怕的”，万科是一个很好的、值得探讨的持续增长案例。资料显示，在1995年以前上市的311家上市公司中，能够在营业收入和净利润两项综合排名上保持持续上升的只有3家，万科就是其中之一。

　　在我国，很多新型企业在发展时期中的某一段时间里会有“持续增长”的表现，会看到很多意外的惊喜，无论是在创意、形象、营销上，都会有很新的手法。但遗憾的是他们大多没有持续性。实际上很多企业从迅速崛起，到繁荣、到具有知名度、到顶峰，再到最后开始往下走，其间的周期只有几年左右，而且这种现象多年来并不少见。

　　在一次讲座上，笔者听到万科王石介绍了持续增长的“可怕”，他介绍了2004年万科宣布2014年万科销售目标1000亿元的来历：在2004年度总结会上，王石请大家设想10年后万科的销售金额，财务总监提出1000亿元目标，王石大为吃惊，讥讽为“忽悠”，但财务总监明确告诉王石，1000亿就是按照王石所说每年保持30%的持续增长，以2004年75亿元收入为基础计算而来。王石当场说：“现在才终于明白持续增长的‘可怕’。”